租霸是每个业主的恶梦，每次租屋但求好租客，一旦不幸遇着恶租霸，轻则迟迟未收到租金，严重的话分分钟要倒过来蚀钱用作全屋装修，甚至被租霸连番骚扰！如果你都是业主，就要留意以下租霸的4大特征，Toby 更会教你欠租收楼程序，以及几个预防租霸的好方法。
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- 租霸的4大特征
- 欠租收楼程序
- 防租霸7招
- 不幸遇上租霸想评估屋内损失？到Toby 找公证行服务吧！
租霸的4大特征
租霸特征一：以公司名义签租约
在香港成立公司程序简单，如果租客以有限公司名义签租约就要小心。租霸可能会利用空壳公司签署租约，一旦拖欠租金或玩失踪，业主就无从追究，而且即使业主向法庭追讨，对方都无需直接为债务负上责任，而业主亦只能将单位收回，而无法取回拖欠的租金，十分无保障。
租霸特征二：拖欠租金
欠租是最常见的租霸特征，迟一两天交租相信业主都可以谅解，但如果拖欠租金超过一个月以上，甚至用尽方法都联络不上，或者对方一直回避欠租问题，就好大机会是故意拖欠租金。若果业主发现租客有欠租的情况，就要尽快处理。业主可以考虑主动发出律师信，并到土地审裁处申请收楼令，以免欠租金额一直累积下去。
租霸特征三：对单位恶意破坏
租客偶尔弄花墙身不足为奇，但若果租客以喷漆涂鸦墙身，破坏家具电器，甚至令单位满布垃圾，出现虫患恶臭，例如满屋蟑螂、老鼠、跳蚤、蚂蚁等，最后只能要业主出钱请清洁公司或灭虫公司处理。
租霸特征四：做出报复行为
当业主和租客发生矛盾，租霸会展开报复行动，常见的包括破坏单位大门或铁闸，以电话骚扰业主，甚至出言恐吓。有业主曾经遇过有租客以胶水塞锁匙孔，令业主最后要换锁处理。更严重的个案是租客破坏大门后再报警诬捏业主恐吓，试图令业主惹上官非。
欠租收楼程序
如果真的不幸遇上租客拖欠租金怎么办？其实因租客欠租而需要追租或者收楼程序很简单，只要租客欠租超过15日，业主就可以入禀追讨或者申请收楼。以下是追讨或收楼的简易步骤：
步骤一：确认租约有打厘印
为租约厘印可以保障业主。当发现租客欠租，业主需确认租约已打厘印，及已向差饷物业估价署呈交《新租出或重订协议通知书》。如果没有，业主可以补打厘印，但重则罚10 倍厘印费，而补交表格则需支付附加费$310，两者皆有就可以向土地审裁处或小额钱债审裁处作出申索。
步骤二：准备申索文件
当业主决定申请追讨租金或收楼，审裁处一般会要求业主提供身份证、已打厘印的租约正本和副本、租约和业权的证明文件，及已填写的《申请通知书》表格22和《致实际管有或居住者通知书》，并支付相关的费用。
步骤三：贴门口纸
业主需要在提交申请通知书的7日内向租户提供相关副本，审裁处亦可代为送达。另外，业主需将《致实际管有或居住者通知书》的副本贴于单位门口长达3天。张贴3天后，业主就可向审裁处提交《送达确认书》表格30。而租客可于7日内选择作出答辨，如果没有提出反对，业主就可以申请无须审讯下进行判决。
步骤四：申请收楼令正式收楼
当审裁处批出判决书后，业主就可以申请《批准发出收楼令状申请书》，即收楼令，费用是$182。有了收楼令，业主就可以要求执达执行收楼令，并支付执达吏按金和保安员费用按金。业主在成功收楼后，可以取回扣除执达吏和保安员的开支后的余款。
执达吏通常会在1至2星期内通知租客搬走，如7日后租客仍未迁出，就会发出《最后迁出通知》，当中会列明最后收楼日期。而在收楼当日，假如租客仍不愿意迁出单位，甚至不开门，执达吏就会报警处理。
不过有一点业主要小心，在收楼后假如单位内仍有租客的物品，业主绝对不能擅自处理。业主应另行申请《扣押债务人财产令状》，让执达吏处理。
防租霸7招
签约前：
1. 留意对方背景
签约前可以留意对方言行举止，了解其工作背景和收入，对租借单位的期望等，所谓见微知著，从小事可以了解对方为人。如果觉得对方性格古怪或者要求多多，就可以选择不予出租。
2. 上网查租霸名单
假如已经打算向租客出租单位，业主可以在网上查阅租霸黑名单。Facebook 上有公开群组可供业主自由查阅，详情可按此了解更多。
3. 查阅对方个人资料
除此之外，业主可要求租客提供身份证、粮单、信贷报告，甚至过往的交租纪录，以确认对方为人，及有足够收入缴交租金。
4. 租约内容要保障双方
在拟定租约时，不但要列明租金和起租日等基本资料，亦要将口头协议列明于租约上，这样协议才有法律效力。
5. 收取按金
在签约时，租客需支付业主按金。现时香港的租约一般是「两按一上」，即2个月租金，及1个月上期。收取按金可以保障业主于租客欠租，失联，或破坏单位后，都有一定金钱可以应付状况。
6. 购买保险
若租约期达1年以上，业主可以选择为单位购买防租霸保险，以便于遇到租霸时可以追讨欠租和修理物业。
签约后：
7.双方同意下检查单位
在签约后，若果业主怀疑单位出现状况，可以在租客同意下，前往检查单位。但业主要注意，如果没有租客的同意，业主是不能随便进入单位的。
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